| 忠县城区商业网点布局研究 |
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| 2005-10-12 01:10 忠县商委员 |
忠县城区商业网点布局研究
牵头单位：忠县商委
参加单位：忠县建委、忠县市政局、忠县工商局
城区商业承载着忠县2/3以上的商品流通任务，做好城区商业网点规划研究，是发展商贸流通现代化的需要，也是实现忠县经济社会持续快速健康协调发展的需要。为建立与忠县经济社会发展相适应的现代商业网络体系，实现以科学的发展观引导和规范城区商业网点发展，形成统一、开放、竞争、有序的市场环境，服务于忠县经济、社会、城市建设发展，充分发挥商贸流通对忠县经济社会发展的巨大推动作用，需要加强对城区商业网点布局的研究。
一、忠县城区商业网点布局现状
适应现代商贸服务业发展趋势，不断提升商业网点的功能和档次，是忠县商业网点发展的主流。随着移民迁建、旧城改造步伐的加快，城区商业网点建设发展迅猛，网点建设异军突起。目前，城区有各类商业网点3262个，其中有综合超市6个，交易市场12个，专卖店26个，百货店3家，美容美发店353家，专业店410个，餐饮店427家，便利店、便民店2025个，营业面积256430平方米(闲置32615平方米)，其中500平方米以上的网点20个，1000平方米以上的网点9个，城区人均拥有零售商业营业面积2.8平方米。2004年，实现营业额8.65亿元，从业人员25413人。
二、忠县城区商业网点布局存在的问题及原因
目前，商业网点建设的投资绝大多数是民间资本，且大部分是商业之外的投资者，受利益驱动，相当一部分投资具有自发性和盲目性。在城区商业网点建设和发展中，网点的结构性矛盾比较突出。存在着空间布局不合理、结构比例失调、业态功能雷同、盲目扩张重复建设严重等现象，导致同行业恶性竞争，造成大量资源浪费。
(一)市场体系不配套。由于商贸流通业发展规划滞后，政府宏观调控缺位，造成有的商贸设施开发定位模糊。建成后分割租售，无法实施整体经营，形不成集聚效应。有的市场设施差、功能不配套、档次低、规模小、交易方式落后、管理不规范，不适应流通现代化发展的需要。
(二)网点布局不合理。一是城区商业网点“扎堆”现象突出。中心商业区网点过剩、业态相近，同业低水平过度竞争；局部地段商业网点疏密不均，业态雷同；部分新兴住宅区、移民新区和远城区商业网点发展滞后，商业零售网点明显不足，项目配套不全；部分商业设施陈旧，停车场所不足。二是流通行政主管部门因受职能所限，对流通业宏观调控乏力。经营者无大局意识和整体意识，在网点设置、项目选择上有很大随意性和盲目性：家家户户开门做生意，自己想经营啥就经营啥，一条街、一个市场搞得五花八门，杂乱无序，未能形成凝聚力强、辐射面广的特色专业街及专业市场。如我县《十五商贸发展规划》中的“七条特色专业街”至今未建成；“商贸示范街”建市之初，曾明令餐饮等有污染、有噪音的行业不得入市，可现在餐饮行业依然在此经营。
(三)重复建设现象突出。一些市场的设置不符合商贸流通发展规划导向要求，投资者在店址选择、经营定位方面缺乏科学性，导致出现同业恶性竞争。许多经营雷同、档次较低的商场在旧城改造、移民复建和小城镇开发中屡见不鲜，重叠布点，造成空置率高，形成空壳市场，社会资源浪费大。目前城区商业网点闲置面积达32615平方米，空置率高达11.3%，红星小区、华怡广场达50%左右，白桥商业城、东坡商城等更是高达80%左右。
(四)业态结构不合理。新型业态发育缓慢滞后，仍是以传统百货业态、小店小铺为主，新形业态少，有些业态仍属空白。现有的商场在经营导向、市场定位、服务理念等方面趋于雷同，差异性不足，特色不鲜明。因历史原因，城区黄金地段的网点过于集中，商圈内业态单一，结构不合理。商业街区功能不够齐全，专业特色街特色不够鲜明。
这些问题和现象出现及产生，其原因主要有三点：
一是缺乏统一规划。目前由于城区无商业网点专项规划，缺乏宏观调控指导依据，加之信息不对称，往往造成盲目布点，无序发展。一些大中型商业网点项目在什么地方建、建多大规模、搞什么业态，缺乏规划依据，主观随意性较大，商业网点项目的选址、规模及业态，多数由投资方自己确定。
二是缺乏有效管理。城区商业网点建设，涉及流通、规划、建设、土地、工商、交通、环保、消防等多个部门，工作中部门缺乏有效沟通与协调。
三是缺乏明确的管理依据和有效的管理手段。过去大中型商业网点建设必须按其投资额和规模大小，依据明确的审批程序立项、批准。目前相关文件已经废止，适应市场经济发展要求的新的管理调控办法又没有建立起来。在市场经济条件下，特别是加入世贸组织后面对跨国零售企业进入所带来的冲击，如何加大大中型商业网点的管理，既缺乏具有法律效力的管理依据，又没有成型的管理办法，调控手段乏力。
三、忠县城区商业网点布局初探
城区是忠县商贸流通业发展的核心区域，也是集中体现城市商业功能的重点。围绕这一发展目标，就城区商业网点布局初步构想如下。
(一)发展目标：在城区发展以大型标志性商贸建筑为龙头，商贸与商务功能合理搭配，批发零售商业分布有序，集聚辐射能力强大的城区商业格局。即：打造—个园区（西城物流园区），建设两条示范街(巴王路忠州商贸示范街、滨江路商贸休闲旅游观光走廊示范街)，繁荣三大商圈（北山中心广场、红星小区、州屏广场三大商圈），完善五个社区商业中心（红星小区、中博新城、西山小区、水坪工业园区、郑公工业区五个社区商业中心），培育八条特色专业街（餐饮、家私、家装建材、服装医药、电器通讯产品、文博旅游用品、汽车销售修理、夜市小吃等八条特色商业街），抓好十大市场(金天门综合交易市场、新发市场、竹沟农贸超市场、州屏路农贸超市、巴王路农贸超市、三峡风时代购物广场、东坡商城、白桥商业城、红星商业城、港口商业城)。
(二)基本思路：城区商业布局调整，从忠县城市发展实际出发，按照“整合资源、突出亮点、强化关键、横向协调”的原则，打破辖区界限，统筹考虑，有所取舍，空间调整与功能调整并举，分不同层次进行优化调整，尽快形成自中心向外空间分布有序、功能协调的市场和其他辅助设施体系，引导城区商业设施围绕建设商贸强县的目标有序发展。
(三)具体规划：
1.打造一个园区(西城物流园区)。结合西城改造，以金天门综合市场为主体，建设县城三公里物流园区，发展现代物流业。把西城物流中心打造成为忠县的批发交易中心，培育成为对周边区县有较大辐射吸引作用的物流园区。根据市场发展需要逐步建设现代化的物流配送区，鼓励县外企业到物流配送区投资建设各类物流配送设施，开办物流配送中心。鼓励连锁公司在物流配送区建设配送中心，或依靠大型物流配送区发展属于第三方物流的配送中心，逐步实现物流配送社会化。
2.建好两条示范街。一是按照市场经济规律，进一步改善环境，因势引导，鼓励发展，把巴王路忠州商贸示范街培育成忠县的商业黄金街。二是培育滨江路商贸休闲旅游观光走廊示范街。伴随滨江路的修建，以全新的思路规划开发滨江路，打造滨江路美食休闲娱乐文化街区，建设“美食文化长廊”，培育特色休闲、餐饮、旅游业。“以文化为灵魂，以绿色为生命，以灯饰为特色”的建设原则，科学规划、定位，建设南北滨江路商贸休闲旅游观光大走廊。重点向商务、旅游、文化、娱乐、休闲、民风民俗等领域拓展，将其建成忠县对外开放的窗口。
3.繁荣三大商圈。北山中心广场、红星小区、州屏广场三大商圈是忠县县城的三大黄金商贸区，是构建忠县现代商贸流通格局的核心区域，把三大商圈培育成为忠县的商业零售中心，提高城区中心区商业现代化水平。要进一步明确定位，改善环境，突出特色，调整结构，提高档次。在行业齐全、综合配套的基础上，形成以商贸业为主导，物流配送、电子商务、餐饮业、休闲服务业、文化娱乐业相配套的多元化、多层次、多类别的有机体系，形成不同的特色，塑造现代商业的整体形象，使之成为忠县县城商业的标志性区域，提升忠县商贸品位和城市形象。
4.完善五大社区商业中心。建立完善红星小区、中博新城、西山小区、水坪工业园区、郑公工业区等五个社区商业中心。在社区商业中心以经营生活必需品的超市和各类便民网点为主，建立综合超市、专业店、专卖店及餐饮、洗涤、美发、健身、维修等便民网点；以一般生活消费为价值取向作为业态定位，大力发展便利连锁店、小型超市，适当发展大中型超市，适度发展特色中小型酒楼餐馆和快餐店；可建小型室内农贸市场和生鲜食品超市，适度设置规范整洁的废旧物品回收网点，关闭(禁止)有污染有噪音的扰民网点。
5.培育八条特色商业街。专业特色街即是开展专业性、系列化商品和服务的专业店、专卖店高度集聚，提供专门商品和专业服务的特色商业街区，它利于形成集聚效应和规模效应。着重培育巴王路服装医药一条街、果园路餐饮娱乐一条街、北门步行街家装建材一条街、北山路电器通讯产品一条街、西山小区文博旅游用品一条街、三公里汽车销售修理一条街、滨江路夜市小吃一条街、白桥家私一条街。引导支持八条街区内现有网点调整经营结构，鼓励发展连锁经营、单店面积适中的超市、专卖店、便利店和特色店；适度控制单店面积在3000平方米及其以上的商住一体的商业零售网点的新建、改扩建；引进优势企业、各种品牌进特色街发展，形成各具特色的专业特色街。
6.抓好十大市场。把金天门综合交易市场建成渝东地区规模最大、设施最现代化、辐射能力最强的综合交易市场。通过改扩建、转换经营理念、引入新型业态，把竹沟农贸超市场、州屏路农贸超市、巴王路农贸超市、新发市场真正建成忠县人民的“放心菜蓝子市场”。将三峡风时代购物广场培育成为集购物、餐饮、休闲、文化服务、停车等多功能于一体的购物中心。将东坡商业城、白桥商业城、红星商业城、港口商业城建成片区性综合交易市场。
四、加强忠县城区商业网点规划建设的对策建议
(一)加强商业网点建设规律研究。城市商业网点的数量、规模、布局、业态结构等都有其内在规律性，努力探索城区商业网点的发展趋势和规律，为科学规划商业网点打下良好基础。一要及时把握城区商业网点发展情况，分析新开店可能对当地交通、环境、就业及现有网点的影响，有目的地发展，通过发展实施有效调整。二要加强对业态发展规律的研究，准确把握不同业态与经济发展水平的关系，适时引导推动新型业态的发展。三要加强对商圈建设规划的研究，结合城区经济、人文、历史、环境、未来发展前景，以及居民数量、阶层、购买习惯和消费水平，合理划定商圈，科学确定中心商务区、片区商业中心和社区商业中心，指导经营者搞好业态定位和错位经营。四要加强对商圈内业态结构的分析研究，使各种业态搭配合理，做到功能、优势互补，避免和防止业态单一、结构雷同。
(二)抓好商业网点规划。城区商业网点规划是市经济条件下调控和引导网点建设的重要依据，也是政府指导城区商业网点建设的重要手段。必须重视和加强商业网点的规划，尽快制定城区商业网点规划。政府要支持规划的制定工作，《规划》形成后要通过必要程序使其具有法律效力，增强规划的权威性。《规划》一经公布，都必须按规划办事，防止盲目布点引起过度竞争。流通主管部门要根据城区商业网点的总体规划，定期向社会发布年度商业网点发展导向性意见，通报网点发展现状，明确鼓励、限制发展的业态及区域，引导城市商业网点科学有序发展。
(三)研究商业网点管理办法。一是建立忠县商贸流通产业决策协调体制，成立忠县商贸流通产业发展领导小组、忠县市场及商业设施建设领导小组，统一研究全县商贸流通产业未来发展的重大战略、方针、政策，协调解决重大问题，加强对流通产业的监督管理。二是参照国际上发达国家对商业网点管理的做法，借鉴先进省市的管理经验，应尽快研究制定适合忠县实际的商业网点管理办法，明确城区商业网点的管理主体、管理机构、管理范围和项目立项审批程序，明确管理权限和部门职责，加强商业网点建设的调控和管理。三是加强部门间工作协调。在县委、县政府统一领导下，建立流通、规划、建设、工商等相关部门实施商业网点规划的分工协调机制。在规划的制定实施方面，各部门做到各有侧重，各负其责，确保顺利实施。四是建立大型商业网点听证制度。对城区商业网点建设实行听证，把好网点建设的第一道关口。作为新的市经济条件下加强城区商业网点管理的一种行之有效的办法，要尽快把听证制度建立起来。今后凡改造、新建一定规模以上的商业网点，都应在项目立项之前，由有关方面组成听证委员会进行听证，广泛听取流通、规划、建设、工商等部门和行业组织、消费者代表、社区组织及专家等方面的意见。经审议同意后，再提交有关部门予以审批。对不按规定程序擅自开工建设的，坚决予以制止。纳入规划的新建商业网点，要按期建成并投入使用，不得随意变更地址、规模、用途。对一些区位优势明显的商业地段，新建大中型商业网点，可采取招标方式确定投资、经营者。
(四)调整商业网点结构。把提升商贸服务业聚集、辐射功能，提高群众生活质量作为商业网点工作的出发点和落脚点，积极调整网点结构，引导各类商业网点聚集、组合，以及实行差异化经营，突出经营特色。如大力发展连锁超市、生鲜食品专业超市及其他新型业态，推动城区农贸市场提档升级。坚持国民待遇和非歧性原则，实行网点发展规划内容公开，执行规划标准公平，商业网点建设的选址、咨询等服务对所有投资者、经营者公开，营造适宜投资、经营、建设商业网点的和谐氛围，积极吸引各种经济成份的投资者投资商业网点建设。
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